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   1.應收租金的證券化和應收租金的保理的區(qū)別。證券化也是很典型的將未來現(xiàn)金流收益權轉(zhuǎn)移的一種方式，保理也是。設計成兩種產(chǎn)品，從法律上說(權利義務和權利的本質(zhì)有何區(qū)別，對價的是什么)，從事務上說(比如現(xiàn)金流的測算，現(xiàn)金流的安排，特別是幾種常見的用來做證券化出表的三個原則來看)。粗略地說，保理的發(fā)展，最早是從從非融資性保理來的。在國際上的話，更多把保理理解為代位權，而不是債權的買(合同項下權利轉(zhuǎn)讓)。　　這種方式也解釋了為什么保理的應收賬轉(zhuǎn)讓，往往和合同履行的瑕疵很有關系(看看沃爾瑪?shù)墓虃儯緖zh1}尾都會有dirty dispute，{zh1}告訴你貨物的稱重不夠，質(zhì)量不過關云云，將應收賬直接扣減了)，以及具體產(chǎn)品設計當中，所謂的專戶匯，4賬目管理等等的設置有關。應收賬的權利，并非純粹的、獨立的金融債權債務關系，應收賬是和原有事物或者權利交易的一個對價，和原來的交易關系是不能分離的。這個話題引申下去，會變成，什么樣的應收賬才能當成合格的融資質(zhì)押物或者為保理操的標的呢？　　2.應收租金這個東西，對于商業(yè)地產(chǎn)來說(經(jīng)營性物業(yè))本身就涉及到資產(chǎn)價格。大部分商業(yè)地產(chǎn)的市場價格，都和其租金有關。商業(yè)地產(chǎn)的真實抵押率(就是用市值算)等等，往往和應收租金也是離不開的。也就是說，應收租金波動的風險其實基本上也就是物業(yè)價值波動的風險。換句話說，如果我是銀行客戶經(jīng)理或者風控，針對經(jīng)營性物業(yè)做融資，我更愿意做抵押融資，不斷去更新或考察抵押率是否符合，來要求補充保證金或者追加抵押物。理由很簡單，產(chǎn)品傳統(tǒng)粗暴，法律權利十分完善（至少抵押商業(yè)地產(chǎn)他項權利可以做的很清晰），可以滿足客戶的融資需求，從風險角度，融資人的違約成本要高很多。你不還我錢，我把你鋪封了；要是應收租金的話，我是應該向誰在什么時候，在哪里(哪個法院)要在什么條件追索呢？　　3.私以為還有一點，應收租金和特許經(jīng)營權不同，有收租的權利，但并沒有真正可靠的收到租的權利。　　4.對這個話題有興趣的，還可以參考商業(yè)地產(chǎn)Reits的一些設計。產(chǎn)品名稱：北京融資租賃公司轉(zhuǎn)讓；品牌商標：惠強財務；熱銷區(qū)域：全國；價格：1；
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